송도 전월세 계약 전 등기부등본 5단계 읽기

계약 당일 집주인이 바뀌어 있었다는 게 왜 생기나

계약서 사인하러 갔다가 등기부등본을 그 자리에서 떼봤더니 집주인 이름이 공인중개사에게서 받은 매물 정보와 달랐다는 사례가 꽤 있습니다. 부동산 거래에서 ‘현재 소유자’를 확인하는 유일한 공식 문서가 등기부등본이기 때문에, 계약 전날 출력한 서류를 믿고 갔다가 당일 다시 바뀐 경우를 놓치게 됩니다. 송도처럼 신규 분양·분양권 전매·갭투자가 활발한 지역에서는 소유권 이전이 단기간에 여러 번 일어나는 단지가 있어 이 확인이 특히 중요합니다.

등기부등본은 인터넷 등기소에서 700원을 내면 누구든 즉시 열람할 수 있습니다. 쉽게 말하면 ‘부동산의 주민등록등본’과 같은 서류입니다. 토지·건물 각각 따로 존재하며, 아파트는 건물 등기부를 주로 씁니다. 계약 당일 서명 직전에 다시 한번 출력하는 것이 실수를 막는 가장 확실한 방법입니다.

표제부·갑구·을구 – 어디서 무엇을 보나

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 각 항목이 무엇을 뜻하는지 먼저 정리하고 나면 훨씬 빨리 읽힙니다.

갑구에서 가장 눈여겨볼 것은 ‘가압류’와 ‘가처분’입니다. 쉽게 말하면 가압류는 “이 집을 마음대로 팔지 못하게 걸어둔 딱지”, 가처분은 “소유권 분쟁이 진행 중이라는 경고 표시”입니다. 두 항목이 하나라도 있으면 계약을 보류하거나 법률 전문가에게 먼저 문의하는 것이 안전합니다. 이 부분을 그냥 넘기면 나중에 보증금 돌려받기가 복잡해집니다.

근저당 설정액, 얼마까지가 위험선인가

을구에서 근저당 설정액 합계가 집값의 일정 비율을 넘으면 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 근저당은 쉽게 말해 “은행이 집을 담보로 돈을 빌려줬다는 표시”입니다. 실제 대출 원금보다 설정액이 크게 잡히는 것이 일반적이기 때문에 설정액 자체를 실제 부채로 그대로 보면 안 됩니다.

실무에서 통용되는 기준은 ‘(근저당 설정액 합계 + 전세 보증금) ÷ 집값’이 70~80%를 넘으면 위험 신호로 봅니다. 다만 이 비율은 법적 기준이 아니라 실무 참고치이며, 집값 자체가 얼마로 산정되느냐에 따라 달라집니다. 송도 단지의 실거래 시세는 국토교통부 실거래가에서 단지명과 전용면적으로 조회할 수 있습니다. 공인중개사에게 해당 단지의 최근 실거래가를 먼저 확인하고 이 계산을 해보는 것이 순서입니다.

근저당이 여러 건 걸려 있는 경우에는 순위를 따집니다. 등기 접수 날짜가 빠른 순서가 ‘선순위’이며, 경매 낙찰 대금에서 선순위부터 배당받습니다. 임차인의 전입신고·확정일자는 그 날짜 이후에 생긴 근저당보다 우선할 수 있지만, 이미 잡혀 있는 선순위 근저당에는 밀립니다.

전입신고·확정일자·전세권 설정의 차이

세 가지를 혼용하는 경우가 많습니다. 역할이 다르기 때문에 하나만 해두면 나머지 보호가 빠집니다.

• 전입신고: 주민센터 또는 정부24에서 처리. 다음 날 0시부터 주택임대차보호법상 ‘대항력’이 생깁니다. 쉽게 말해 집주인이 바뀌어도 임차인이 계속 살 권리를 주장할 수 있게 됩니다.
• 확정일자: 주민센터 또는 등기소에서 도장 한 개. 우선변제권(경매 때 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 권리)을 만들어줍니다. 전입신고와 세트로 처리해야 효력이 완전해집니다.
• 전세권 설정: 등기부등본 을구에 직접 기재되는 방법. 집주인 동의가 필요하고 비용이 듭니다. 확정일자보다 강한 보호를 받지만, 집주인이 동의를 거부하면 불가합니다.

이사 당일 바로 전입신고를 마치고, 같은 날 확정일자를 받아두는 것이 기본입니다. 계약서에 도장 찍고 이사 날짜를 한참 뒤로 잡아두는 경우에는 그 사이 집주인이 추가로 근저당을 잡을 수 있다는 점을 염두에 둬야 합니다.

송도 분양권·신축 단지 계약에서 추가로 볼 것들

송도는 신규 입주 단지가 계속 나오기 때문에, 분양권 전매나 준공 직후 물건을 계약하는 경우가 잦습니다. 이때는 일반 중고 아파트 계약과 다른 확인 항목이 생깁니다.

분양권 전매 거래에서는 등기부등본이 아직 ‘미등기’ 상태일 수 있습니다. 이 경우 청약홈 당첨 내역이나 분양 계약서 원본으로 계약 당사자와 원 계약자가 같은지 확인합니다. 분양권은 등기가 없으므로 을구 근저당 확인이 불가능하고, 대신 분양 계약금·중도금 납부 현황을 확인해야 합니다. 청약홈에서 해당 단지의 공급 정보와 조합 현황을 참고할 수 있습니다.

준공 후 첫 등기가 완료된 단지라면 일반 중고 아파트와 동일하게 등기부등본을 확인합니다. 신축 단지는 하자보수 의무 기간이 남아 있어 시공사의 하자보수 이행 여부를 입주자대표회의나 관리사무소를 통해 확인하는 절차도 있습니다. 인천도시공사 iH가 공급한 단지라면 인천도시공사 iH 공식 사이트에서 분양 이력과 하자 접수 경로를 확인할 수 있습니다.

계약 전 공인중개사에게 “을구 근저당 합계와 최근 실거래가를 같이 보여달라”고 요청하는 것이 이 과정에서 가장 핵심적인 한 마디입니다. 중개인 설명에만 의존하지 않고 등기부등본 원본을 직접 눈으로 확인하는 습관이 계약 이후 분쟁을 줄여줍니다.